過(guò)去十年間，超低利率是全球房地產(chǎn)價(jià)格上漲的一個(gè)主要因素。但隨著利率上漲以對(duì)抗通貨膨脹，房地產(chǎn)泡沫是否會(huì)破裂？

　　瑞士投資銀行瑞銀集團(tuán)（UBS）近期公布的2022年全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)指出，在全球多數(shù)城市，對(duì)于薪資收入在平均水平的技術(shù)服務(wù)業(yè)人員而言，買一套60平米的公寓已經(jīng)超出預(yù)算。
　　在報(bào)告分析的25個(gè)城市中，抵押貸款利率幾乎翻了一倍；而且隨著價(jià)格上漲，住宅負(fù)擔(dān)能力正在下降。
　　報(bào)告指出，與新冠疫情前相比，一名在高技術(shù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)工作的雇員能負(fù)擔(dān)的居住空間減少三分之一，超低融資條件和購(gòu)房需求超過(guò)了建設(shè)速度，導(dǎo)致“價(jià)格預(yù)期越來(lái)越樂(lè)觀”。
　　對(duì)于那些想出售房產(chǎn)的人，2022年“已經(jīng)超出最樂(lè)觀的預(yù)期”，失衡的情況變得愈發(fā)嚴(yán)重。
　　在這段期間，被瑞銀集團(tuán)報(bào)告判斷為“泡沫風(fēng)險(xiǎn)區(qū)”的城市，經(jīng)過(guò)通脹調(diào)整后的房屋價(jià)格平均上漲了60%，而實(shí)際收入和租金僅增長(zhǎng)約12%。
　　從2021年中到2022年中，瑞銀調(diào)查分析城市的名義房?jī)r(jià)增速加速至10%，創(chuàng)下上次金融危機(jī)前一年2007年以來(lái)的最高漲幅。名義價(jià)格漲幅超過(guò)15%的價(jià)格最高區(qū)域是北美城市。
　　加拿大多倫多以及德國(guó)法蘭克福在瑞銀調(diào)查報(bào)告中名列前茅，兩地的市場(chǎng)都呈現(xiàn)出“泡沫特征”。蘇黎世、慕尼黑、香港、溫哥華和阿姆斯特丹的風(fēng)險(xiǎn)也有所上升。特拉維夫和東京則首次被列為“泡沫風(fēng)險(xiǎn)區(qū)”城市。
　　除此之外，幾乎所有被調(diào)查的城市的未償還抵押貸款都在加速增長(zhǎng)，這些城市的家庭債務(wù)增速高于長(zhǎng)期平均水平。
　　邁阿密、馬德里、迪拜、舊金山和波士頓的住房則是相對(duì)負(fù)擔(dān)得起的價(jià)格，這限制了這些城市的價(jià)格調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。
　　購(gòu)買一套60平米的公寓對(duì)洛杉磯、米蘭、日內(nèi)瓦和蘇黎世的居民而言也是比較可行的。
　　瑞銀報(bào)告指出，多數(shù)估值較高的城市將出現(xiàn)重大價(jià)格調(diào)整，而且調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始，或預(yù)計(jì)在未來(lái)幾個(gè)季度展開(kāi)。
　　泡沫化的典型跡象是房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)厥杖牒妥饨鹈撱^，以及過(guò)度借貸和建設(shè)活動(dòng)。
　　根據(jù)瑞銀調(diào)查，多數(shù)城市的房屋價(jià)格上漲速度持續(xù)快于租金。除了東京外，各地的租金比疫情之前平均上漲7%，原因是2020年下降后又出現(xiàn)強(qiáng)勁復(fù)蘇。這種情況在美國(guó)城市、迪拜和新加坡最為明顯。
　　慕尼黑、香港和特拉維夫的房?jī)r(jià)租金比最高，其次是法蘭克福、日內(nèi)瓦和蘇黎世。近半數(shù)受調(diào)城市的房?jī)r(jià)租金比接近或高于30。房屋租金比在15以下意味著買比租更好，比率高于21則是租比買更好。高房?jī)r(jià)租金比也表明房?jī)r(jià)嚴(yán)重依賴低利率。
　　瑞銀的調(diào)查還錄得2008年以來(lái)最強(qiáng)勁的未償還抵押貸款增長(zhǎng)。但強(qiáng)勁的收入和租金增長(zhǎng)在一定程度上緩解了這一失衡狀況。強(qiáng)勁的勞動(dòng)市場(chǎng)依然是多數(shù)城市自住房市場(chǎng)的支柱。但瑞銀指出，隨著經(jīng)濟(jì)惡化，勞動(dòng)市場(chǎng)也有減弱的風(fēng)險(xiǎn)。
　　德國(guó)主要城市法蘭克福和慕尼黑在歐洲市場(chǎng)中面臨最大的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)去10年間，這兩個(gè)城市的名義房?jī)r(jià)翻了一番以上。盡管價(jià)格漲幅已經(jīng)從新冠疫情前的兩位數(shù)降至5%左右，但一名慕尼黑技術(shù)工人現(xiàn)在只能負(fù)擔(dān)比2019年少一個(gè)房間的公寓。
　　瑞銀還指出，倫敦的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于被高估的狀態(tài)；自新冠疫情開(kāi)始，美國(guó)城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)則比幾年前強(qiáng)勁。盡管如此，不平衡現(xiàn)象并未進(jìn)一步上升。在所有被分析的美國(guó)城市，紐約自2021年中期以來(lái)表現(xiàn)出最低的價(jià)格增長(zhǎng)，但仍然是美國(guó)城市中最不實(shí)惠的。
　　經(jīng)歷了15年的繁榮，瑞銀報(bào)告中香港創(chuàng)下所有城市中最強(qiáng)勁的價(jià)格增長(zhǎng)記錄。然而，自2019年中以來(lái)，由于價(jià)格難以負(fù)擔(dān)、經(jīng)濟(jì)困境以及新冠限制措施抑制了購(gòu)房需求，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)停滯不前。
　　瑞銀表示，中期而言，中國(guó)大陸最終的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可能成為新的推動(dòng)因素。
　　雖然新加坡房?jī)r(jià)在這一年里又上漲11%，但東京的房?jī)r(jià)卻呈現(xiàn)走弱的趨勢(shì)，同比增長(zhǎng)率減半至5%，十年來(lái)首次低于全國(guó)平均水平。
　　自2018年和2019年房市降溫以來(lái)，悉尼房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于泡沫風(fēng)險(xiǎn)區(qū)之外。2022年第二季度，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)下跌超過(guò)5%。